Das Augustinum mit seinen 23 Seniorenresidenzen widmet sich unter dem Dach der Diakonie der Betreuung alter Menschen widmet. Die Gruppe hat die großen Wohnanlagen, oft für 400 und mehr Bewohner ausgelegt, zu einem größeren Teil an Immobilienfonds verkauft. Jetzt streitet man in einem Prozess beim Landgericht München mit einem Käufer. Es ist erstaunlich, in welch hohen Summen von Nicht-Immobilien-Gesellschaften mit Immobilien gehandelt wurde; außerhalb der eigenen Kernkompetenz. Der damit angerichtete Schaden ist auch in seiner Höhe kein Einzelfall für erfolglose Immobiliengeschäfte.

Verkauf und Rückmietung der Wohnanlagen

Das Augustinum hat seit einigen Jahren verschiedene Finanzierungskonzepte für ihre Wohnanlagen unternommen. So wurde mit einem Kreditvolumen von 38 Mio. Euro durch die Bayern LB eine exklusive Wohnanlage in Meersburg errichtet; Käufer und Bauherr war die Hesse Newman Gruppe, die die Anlage für 30 Jahre an die Augustinum Gruppe vermietet. Gerade ist die Anlage in Dießen verkauft worden.

Von 2010 bis 2014 wurden laut Augustinum bestehende Häuser an verschiedene Erwerbsgesellschaften einer norddeutschen Firma verkauft und zurückgemietet

<p>. Auch wenn die meisten Details eher im Prozess öffentlich werden, so lohnt doch ein Blick in den Geschäftsbericht der Gruppe 2013. Dort findet sich eine Reduktion des Postens Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken von 231 Mio. auf 174 Mio. EUR und ein Anstieg der „sonstigen Ausleihungen“ von 564 auf 673 Mio. EUR; dies bei einer Bilanzsumme von 966 Mio. EUR.</p> <h2>Die Betreiber der Verkäufe</h2> <p>Der Anstoß für den Verkauf der bestehenden Häuser kam durch den in 2014 verstorbenen Aufsichtsratsvorsitzende und langjährigen Rechtsberater des Augustinum. So referiert auch im Geschäftsbericht 2013</p> <p>

<p> die Geschäftsführung, Prof. Dr. Markus Rückert und Joachim Gengenbach auf den plötzlichen Tod des Aufsichtsratsvorsitzenden und dass „unser Zugang zu seinen meist informellen Netzwerken mit einem Mal verschüttet“ ist. Aber auch Prof. Dr. Martin Plendl, CEO des Wirtschaftsprüfungs-, Steuerberatungs-, Consulting und Corporate Finance Dienstleisters Deloitte, München, subsummiert wohlwollend diese Verkäufe unter Modernisierung der Finanzierung der Augustingruppe. „Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte in München hat die Jahresabschlüsse der verschiedenen Gesellschaften des Augustinum und des Konzerns unter Einschluss der Lageberichte geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.“ Nachzulesen im Geschäftsbericht.</p> <p>„Angestoßen durch ein anonymes Schreiben hat das Augustinum im Frühjahr 2014 eine renommierte Anwaltskanzlei mit internen Untersuchungen beauftragt und in der Folge Strafanzeige bei der Staatsanwaltschaft München I gestellt.“</p> <h2>Weitere Beispiele für ähnliche Geschäfte</h2> <p>Das Vorgehen des Augustinums ist nicht der erste Fall, in dem sehr ambitioniert durch Nicht-immobiliengesellschaften mit Immobilien gearbeitet wurde. Man erinnere sich an Frau Madeleine Schickedanz und Quelle bzw. Arcandor AG. Auch dort wurden Immobilienfonds aufgelegt, die Immobilien von Arcandor AG übertragen und zurückgemietet. Protagonisten der Fonds waren ebenfalls in der Beratung der Arcandor AG beteiligt. Auch über diese Vorgänge gibt es Gerichtsverfahren mit der Verurteilung eines Protagonisten und dem Zusammenbruch eines Bankhauses.</p> <h2>Immobilienfonds – rechtlich geregelt und doch mit hohem Risiko behaftet</h2> <p>Ein Wort zu den Immobilienfonds über dieses Konstrukt ist zumindest Immobilienfonds sind geregelt über die EU Richtlinie, 2011/61/EU</p> <p>

<p> über die Verwalter alternativer Investmentfonds umgesetzt u.A. in der BRD mittels des Kapitalanlagegesetbuches KAGB</p> <p>

<p>. Man kann sie einteilen in offene und geschlossene Immobilienfonds; d.h. unterscheiden ob noch Anteile zu erwerben sind. Wie viele Fonds lassen sie sich auch unterscheiden je nach den Anteilseignern, also ob Institutionelle oder private Investoren; gerade für erstere gibt es oft separate Fonds. Die Größenordnung eines Fonds reicht von ca. 50 Mio bis in den niedrigen einstelligen Milliardenbereich. Zum 31.3.3015 werden offene Immobilienfonds in Höhe von ca. 130 Mrd. EUR betrieben.</p> <p>Immofonds sind aber v.a. für institutionelle Investoren nicht die einzige Möglichkeit in Immobilien zu investieren. Versicherungen haben v.a. hochwertige Mietobjekte direkt in ihrem Portfolio. Tendenziell haben viele Immofonds vorzugsweise Büro, Logistik und Handelsimmobilien in Ihrem Portfolio.</p> <p>Bei der Neugestaltung des KAGB wurde auch die Schwierigkeit bei den Instrumenten offener Immobilienfonds betrachtet, nämlich dann wenn Investoren aus dem Fonds aussteigen wollen und die Immobilien unter Zeitdruck und Wertverlust veräußert werden müssen, bzw. ein „Gate“ auf den Fonds gelegt wird, also vorrübergehend geschlossen wird. Diese EU Richtlinie zeigt das Bemühen des Gesetzgebers, die Probleme der Offenen Immobilienfonds einzugrenzen. Das führt dann zu einem großen Regelungsaufwand.</p> <h2>Fazit: Berater werden zu Entscheidern</h2> <p>Bei Augustinum wie Arcandor fallen charakteristische Ähnlichkeiten auf:</p> <p>

• <paragraph xmlns:tmp="http://ez.no/namespaces/ezpublish3/temporary/">Privatpersonen oder Stiftungen sind Inhaber des Unternehmens.</paragraph>
• <paragraph xmlns:tmp="http://ez.no/namespaces/ezpublish3/temporary/">Ohne Not wird das Eigentum an Immobilen umgestaltet.</paragraph>
• <paragraph xmlns:tmp="http://ez.no/namespaces/ezpublish3/temporary/">Personen, die das Unternehmen beraten, sind zugleich Käufer dieser Unternehmensteile.</paragraph>
• <paragraph xmlns:tmp="http://ez.no/namespaces/ezpublish3/temporary/">Aus einer starke Position des Beraters kann dieser Vorschlag „durchdrücken“; vgl. Der Berater wird zum „prinzipal agent“ .</paragraph>
• <paragraph xmlns:tmp="http://ez.no/namespaces/ezpublish3/temporary/">Man wird ohne eigene Erfahrung schlagartig einer der großen Player auf einem neuen Markt. So hätte sich mit den Immobilien des Augustinum leicht alleine ein großer Immobilienfonds füllen lassen inclusive eines transparenten Ausschreibungswettbewerbes für den Fondsmanager.</paragraph>

Wie ist das zu werten und was lief abseits des Betrugs falsch?

Auf den ersten Blick ist man erstaunt wie einfach und forsch riesige Geschäfte in einem neuen Geschäftszweig getätigt wurden. Wenn man die Initiative an einen „prinzipal agent“ abgibt, sei dieser Berater, Manager oder Aufsichtsrats-Chef, legt man das Wohl des Unternehmens in deren Hände. Man sollte aber die Entscheidungen, die getroffen werden, selbst verstehen. Will man das nicht, muss man seine Entscheidungen selber verstehen.

Dass auch wenn man seine Gebäude kennt und die Finanzierung im Griff hat, ist es eine andere Sache, diese Gebäude zum Investitionsprojekt zu machen. Es wurde gegen eine einfache Regel verstoßen: „Wenn ich ein Investmentprodukt nicht verstehe, darf ich es nicht tätigen, auch wenn mein Berater mir es einredet.“ Ein Regelungswerk, wie es die EU bzw. der deutsche Gesetzgeber zu Immobilienfonds erstellt, sollte genutzt werden, um Protagonisten, die so etwas mit informellen Netzwerken durchführen, zu Transparenz und Bescheidenheit zu mahnen.

Ulrich Spreitzer

Links

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<p>Die gesetzlichen Regelungen für Deutschland:Richtlinie 2011/61/EU über die Verwalter alternativer Investmentfonds Bundesgesetzblatt Jahrgang 2013 Teil I Nr. 35, ausgegeben zu Bonn am 10. Juli 2013, p. 1981 ff</p>